由中国城市规划学会发表的《集体经营性建设用地入市交易方式选择机制—基于投资收益类型与年龄结构匹配的视角》一文（城市规划，2026年8月）是福州大学国际联合智慧营造实验室与泉州城市规划设计院共同研究的学术成果。

农村集体经营性建设用地入市是中国土地制度改革的核心内容之一。《乡村全面振兴规划(2024—2027年)》明确提出“有序推进农村集体经营性建设用地入市改革”，2026年中央一号文件《中共中央国务院关于锚定农业农村现代化 扎实推进乡村全面振兴的意见》进一步强调“支持入市土地优先用于发展集体经济和乡村产业”。经过多年试点探索与制度演进，中国农村集体经营性建设用地入市在交易形式与制度架构上已呈现出显著的多元化与规范化趋势。

该论文《集体经营性建设用地入市交易方式选择机制—基于投资收益类型与年龄结构匹配的视角》（城市规划，2026年8月），聚焦农村集体经营性建设用地入市过程中，交易方式选择与集体经济组织特征之间匹配性不足的现实问题，以组织内部年龄结构差异为切入点，重点探讨年龄结构对入市决策行为的影响机制，将人口年龄结构这一因素纳入农村集体经营性建设用地入市交易方式选择框架，为构建更具适应性的土地要素市场化配置机制提供支持。

一、首次提出不同年龄群体的投资决策偏好特征

在农村集体经济组织中，不同年龄群体的核心财务目标及代际关系等不同，这使其在风险承受能力、收益回款周期和收益预期倾向上呈现出显著差异，从而形成了差异化的投资收益需求。对于农村集体经营性建设用地入市等重要事项，农村集体经济组织需要经过乡镇党委、街道党工委或者村党组织研究讨论，且经成员大会或成员代表大会三分之二以上同意后方能作出决定。这意味着主要年龄群体的数量优势使其投资收益需求成为影响农村集体经济组织投资决策偏好的关键因素。

研究以入市的法定主体--农村集体经济组织（或村民委员会）成员年龄结构作为切入点，分析不同年龄群体对投资收益周期偏好与风险容忍度的系统性差异。以0 ~14岁人口比重和65岁及以上人口比重作为核心分类指标，将农村集体经济组织分为老龄占优型、中青年占优型和青年占优型，分析老龄占优型、中青年占优型与青年占优型农村集体经济组织的投资决策偏好特征。具体而言，老龄占优型农村集体经济组织中老年群体逐渐壮大，且长期积累形成的社会资本使其在农村集体经济组织中具有显著影响。这一结构特征使组织的投资决策偏向于符合老年群体的投资收益需求，即收益稳定的短期型投资。中青年占优型农村集体经济组织年龄占比结构相对均衡，成年群体作为主要年龄群体使得投资决策呈现出风险分散与收益均衡的特征，倾向于兼顾即时与长期收益的混合型投资。青年占优型农村集体经济组织年龄占比结构呈现出金字塔形状，年轻群体是参与成员大会或成员代表大会的主要年龄群体，且具备大量的预备成员，使得投资决策倾向于通过长期型投资获取更高的累积收益。

二、量化入市方式的收益计算模型和收益归一化

研究系统比较出让、出租、作价出资、先租后让和租让结合等主要入市交易方式的收益实现路径，量化了农村集体经济组织的五种投资收益计算模型，即1土地使用权出让及弹性年期出让：投资收益=土地市场价格X年期修正-土地增值收益调节金-土地整备价格；2土地使用权出租：投资收益=年租金X租赁期限-土地增值收益调节金-土地整备价格；3作价出资方式：投资收益=[分红x(土地出让年限-建设所需年限)] -土地增值收益调节金-土地整备价格；4先租后让：投资收益=（年租金X租赁期限+土地市场价格X年期修正）-土地增值收益调节金-土地整备价格；5租让结合：投资收益=（年租金首期X租赁期限+土地市场价格部分土地X年期修正+年租金部分土地X租赁期限）一土地增值收益调节金-土地整备价格。

为突出各类交易方式的累计收益变化趋势，研究对指标参数采取归一化处理。基于对折线波动及变化趋势的总结，量化短期型、长期型及混合型投资收益类型。短期型的收益回款周期为1~5年，这意味着农村集体经济组织能够在较短期限内获取最高 出让年限内所能实现的全部投资收益，包括土地使用权出让、先租后让，以及弹性年期出让。其中，鉴于弹性年期出让存在期满的情况，将首期出让与期满后续约分别核算，可明确其符合短期型标准；长期型的收益回款周期在20年及以上，这意味着农村集体经济组织能够在整个土地使用权转移 期限内持续获得投资收益，包括土地使用权出租以及作价出资；混合型为租让结合方式，其存在一定的特殊性，即一部分投资收益为持续收益，另一部分投资收益则能够在较短周期内获得。

三、形成“年龄结构-投资决策偏好-收益类型-交易方式”选择机制

随着农村人口流动加剧与老龄化程度不断加深，不同农村集体经济组织在成员年龄构成、代际责任结构和长期发展目标等方面呈现出显著差异，这种差异直接影响其对投资收益周期、风险水平与资金流动性的偏好。根据农村集体经济组织年龄占比结构划分类型，分析不同类型组织在投资决策中的收益偏好特征。在此基础上，建立了“年龄结构-投资决策偏好-收益类型-交易方式”的选择机制，老龄占优型农村集体经济组织更倾向于选择以短期收益为主的交易方式，中青年占优型农村集体经济组织更适合选择兼顾即时与长期收益的混合型交易方式，而青年占优型农村集体经济组织则更适合选择以长期收益为主的交易方式。

研究表明，农村集体经营性建设用地入市不仅是土地要素的市场化配置过程，也是农村集体内部代际结构与长期发展目标协调的结果。提出的交易方式选择机制，有助于提升农村集体经济组织入市决策的针对性与可解释性，为地方政府制定差异化入市政策、规划部门在用地布局与开发节奏安排中识别集体行为约束提供理论依据，也为推动农村集体资产稳健运营和城乡统一建设用地市场的有序发展提供了新的分析框架。

四、客观局限性与可实施性

通过多案例综合分析，本研究在一定程度上控制了地方性条件因素对交易方式选择的影响。然而，在资源禀赋极端分化或制度约束显著强化的情境下——例如核心城市边缘区的高价值地块或生态保护严格约束地区——土地要素价格、规划管控强度和政策导向往往构成更为刚性的外生约束，从而弱化了年龄结构对投资决策的主导作用。基于这一发现，未来研究可引入多维约束变量，构建涵盖土地价值、产业基础、区位条件和政策强度等多因素嵌套模型，并在此基础上结合交易方式选择机制，进一步识别年龄结构变量的边际影响。

从规划实施视角来看，农村集体经营性建设用地入市的交易方式选择机制，具备与国土空间规划及村庄规划编制相衔接的潜在应用价值。该类用地的入市通常发生于规划实施阶段，但交易方式的选择实际上对用地开发强度、实施节奏及产业落地路径形成前置性约束。将该选择机制纳入规划编制过程，能够在规划阶段识别不同农村集体经济组织的行为特征与决策偏好，从而为建设用地规模配置、开发时序安排及供地方式组合提供参考依据，进而提升规划方案在实施层面的可行性与适应性。